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  • 14.02.2018
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Le marché immobilier résidentiel italien : un révélateur de la prudence des ménages

Une reprise mal assise

Même si le marché immobilier résidentiel évolue par nature avec une certaine inertie par rapport au cycle économique, il est patent qu’en Italie ce marché manque du même ressort que l’on observe dans les pays voisins, dans une phase de croissance qui se renforce à travers la zone euro. Qu’on en juge par les dernières données disponibles. Le prix moyen du mètre carré sur le marché immobilier italien a reculé de 0,8% sur un an au troisième trimestre 2017, contre une hausse de 4,1% sur la même période en zone euro. En Italie, les prix immobiliers baissent sans discontinuer depuis 2011, mais le rythme de baisse ralentit très graduellement depuis 2014, jusqu’à frôler l’équilibre à la fin du premier semestre 2017. Il était ainsi possible d’espérer, l’an dernier, que soit mis un terme à six ans de correction. Il n’en a rien été, et cette baisse des prix pas encore totalement enrayée a coïncidé avec le sixième trimestre consécutif de ralentissement des transactions, à +1,5% sur un an. Les ventes immobilières sont tombées d’un record de 880 000 transactions en 2006 à 400 000 par an en 2013-2014. Si elles ont redécollé de ce creux, en septembre dernier elles stagnaient depuis six mois autour de 530 000 transactions cumulées sur douze mois, un rythme d’encore 40% inférieur à 2006. Les prix, qui avaient atteint leur pic deux ans plus tard, restent en retrait de 18% par rapport à celui-ci (et de 23% en termes réels).

Des facteurs de soutien aux prix en 2018, mais des risques aussi

L’existence de stocks de logements invendus importants au sortir de la récession a vraisemblablement permis aux transactions de se redresser sans tensions sur les prix. La configuration actuelle de ralentissement des ventes et d’une baisse résiduelle des prix peut signifier que la demande s’est de nouveau affaiblie et/ou que l’offre disponible est inadéquate. Dans le premier cas, le raffermissement de la croissance que nous inscrivons dans notre scénario devrait bénéficier à la demande et favoriser la poursuite du rattrapage des prix, d’autant que l’offre ne se renouvelle qu’à faible dose : les permis de construire, les mises en chantier de logements et les constructions neuves arrivant sur le marché ne marquent aucun signe de rebond et se maintiennent depuis 2013-2014 à des niveaux les plus bas depuis au moins vingt ans. Dans la seconde hypothèse d’une offre ne répondant pas aux exigences d’une clientèle plus sensible aux normes environnementales, énergétiques, voire sismiques, un certain nombre d’années sera nécessaire pour qu’émerge une offre adaptée. Les perspectives du secteur de la construction sont cependant aussi liées à ses difficultés d’accès au crédit depuis la crise, qui le laisse à l’écart des efforts des banques en faveur du financement des PMI-PME, sachant qu’en novembre 28% du stock de sofferenze (crédits en défaut) au bilan du système bancaire relevaient du secteur de la construction. Ce niveau correspond à un ratio de sofferenze de 32,4% dans la construction contre un ratio moyen de 16,4% pour l’ensemble du système productif italien.     

Les tendances moroses de l’immobilier privent le crédit d’un moteur

Le manque de conviction du marché immobilier va continuer de peser sur les tendances générales du crédit. Si les entreprises sont toujours les premières clientes des banques italiennes en termes d’encours, elles se désendettent davantage qu’elles ne contractent de nouveaux crédits depuis la récession, pour des raisons tenant avant tout aux risques de crédit encore élevés au bilan des banques et au durcissement en cours de la réglementation et de la supervision, des sujets qui occupent largement l’actualité. Dans ce contexte, les banques constatent que les ménages ne sont pas à même de générer les flux de revenus que les entreprises ne leur procurent plus. Les ménages italiens représentent pourtant un potentiel certain. Ils sont peu endettés, à la fois par rapport aux entreprises non financières et en comparaisons européennes. Leur pouvoir d’achat s’est reconstitué depuis 2015 grâce à la reprise du marché de l’emploi qui soutient les revenus et nourrit un sentiment de confiance. Le crédit à la consommation est bien reparti, mais, malgré les marges intéressantes qu’il dégage, n’équivaut qu’au quart du marché du crédit à l’habitat, et ne possède pas les vertus du crédit immobilier pour fidéliser de nouveaux clients. Le fort redémarrage en 2016 de la production de crédits logement s’est essoufflé au cours des six derniers mois. Le tarissement naturel des demandes de renégociation, en ligne avec le niveau bas atteint par les taux d’intérêt, n’a pas été compensé par une montée en puissance du volume de nouveaux crédits destinés à l’achat immobilier. Au sein d’une population vieillissante, il est vrai que le marché italien est à 80% un marché de propriétaires dont la richesse immobilière s’est dépréciée de 7% depuis 2011. Quant aux candidats potentiels à la primo-accession à la propriété, en particulier les jeunes, ils sont davantage concernés par un taux de chômage élevé. Les banques ont pourtant assorti leurs offres de financement immobilier de multiples avantages, faisant jouer, au-delà du seul critère de taux, l’allongement de la maturité, l’abaissement des ratios loan-to-value, ou encore la période de grâce. À ce stade, cette politique ne produit pas encore un véritable surcroît de demande de crédit pour l’achat de la résidence principale.

Des ménages qui épargnent moins, un enjeu pour l’industrie de l’épargne gérée

Pour les banques, le manque d’appétit des ménages pour l’investissement immobilier et un moindre recours au crédit affectent aussi les activités liées à l’épargne, compte tenu d’une capacité plus limitée qu’avant la récession à mettre de l’argent de côté. Les flux de placements financiers des ménages ont ainsi considérablement diminué par rapport à la période d’avant crise, passant d’un rythme moyen de 120 milliards d’euros par an de 2000 à 2006, à 70 milliards d’euros à la veille de la crise financière, puis à 30 milliards d’euros depuis 2010. Le taux d’épargne des ménages, à 9,9% en septembre, reste inférieur de plus de cinq points à son niveau d’avant 2008, de même que le taux d’épargne financière, qui ressort à 1,3%. Depuis 2014, le léger redressement observé des flux de placements s’est largement opéré au profit d’une épargne liquide sous forme de dépôts à vue auprès du système bancaire, qui s’explique aussi par les taux bas et la désaffection pour les produits obligataires. Malgré leur aversion au risque, les ménages sont cependant plus sensibilisés que par le passé à la question du financement des retraites. Ils ont montré une bonne réceptivité aux innovations financières orientées vers le marché actions qui leur sont proposées depuis un an (piani individuali di risparmio, PIR). Toutefois, le tableau d’ensemble n’en laisse pas moins ressortir la permanence de comportements d’épargne et d’investissement très prudents. Les traces de trois années de profonde récession ne sont pas complètement effacées, de sorte que les ménages ont encore besoin d’être convaincus de la réalité de la reprise.

 

Delphine Cavalier, Études Économiques de Crédit Agricole S.A.

delphine.cavalier@credit-agricole-sa.fr