France – Immobilier résidentiel : la construction de logements neufs est-elle à la hauteur des besoins d’ici 2040
Entre 2022 et 2024, le marché immobilier français a connu une contraction inédite depuis les années 2010, principalement sous l'effet du renchérissement du coût du crédit. Si le marché de l’ancien a connu une reprise des transactions en 2025, ce ne fut pas le cas pour le marché du neuf promoteur. Avec le choc inflationniste de la guerre en Ukraine, qui a conduit à une hausse des coûts de construction, et la suppression du dispositif Pinel en 2025, le secteur de la construction peine à repartir. La publication, en juin 2026, des nouvelles projections démographiques de l’Insee, qui font ressortir des besoins en logements plus importants, conduit dès lors à s’interroger sur l'adéquation entre ces besoins et l’offre disponible, ainsi que sur la capacité des politiques publiques en vigueur à y répondre à moyen terme.
En 2022, la remontée des taux directeurs de la BCE a entraîné une hausse significative des taux de crédit à l’habitat, comprimant la demande sur l'ensemble du marché immobilier, avant qu'une détente progressive ne s'amorce à partir de janvier 2024. Ainsi, les transactions annuelles dans l'ancien ont reculé de 31,3% entre 2021 et 2024, tandis que le neuf promoteur a subi un repli encore plus marqué, les réservations chutant de près de 40% sur la même période.
Si, en 2025, les transactions dans l’ancien ont amorcé une reprise, le neuf promoteur n'a pas connu la même dynamique. Cette divergence tient à des prix dans le neuf plus rigides que dans l'ancien, les prix du neuf étant basés sur un ensemble de coûts difficilement compressibles, ce qui conduit les promoteurs à absorber le choc davantage par les volumes que par les prix. La suppression du dispositif Pinel en janvier 2025 est venue accentuer ces tensions : ce dispositif constituait un soutien structurant à l'investissement locatif dans le neuf. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), son retrait s'est traduit, par une chute de la part des réservations à visée locative de 33% en 2024 à 19% en 2025. Au total, les mises en chantier demeurent fin 2025 encore 36% en deçà de leur niveau de début 2022.
La publication, en juin 2026, des nouvelles projections démographiques de l'Insee conduit à réévaluer les besoins en logements à moyen terme. Les besoins en résidences principales sont déterminés par l'évolution du nombre de ménages. Les projections 2026 font apparaître, à l'horizon 2040, un surcroît de 1,3 million de ménages par rapport aux projections de 2021, porté principalement par un effet de décohabitation plus rapide qu'anticipé. L'augmentation du nombre de ménages est ainsi sans commune mesure avec la hausse de la population. Les besoins en résidences principales sont en conséquence révisés à 288 000 logements par an sur la période 2020-2030 et à 189 000 sur la période 2030-2040, contre respectivement 208 000 et 139 000 dans le chiffrage du Service des données et études statistiques (SDES) de 2025. L’évolution de la structure des ménages devrait orienter la demande vers des logements de plus petite taille et mieux adaptés au vieillissement démographique.
Face à des besoins en logements plus importants qu’estimé précédemment, le parc existant ne peut constituer à lui seul une réponse suffisante, les réserves existantes étant majoritairement situées hors des zones en tension où la demande se concentre. Si les politiques publiques en vigueur – PTZ élargi, dispositif Jeanbrun, loi Le Meur et taxation des logements vacants – mobilisent plusieurs leviers, agissant à la fois sur la demande et sur l'offre de logements, chaque dispositif se heurte à des limites propres qui en limitent la portée effective, laissant persister un déséquilibre entre les besoins identifiés et la capacité de l'offre à y répondre à moyen terme.
Le nouveau choc inflationniste lié au blocage du détroit d'Ormuz depuis mars 2026 fait peser des risques supplémentaires sur les coûts de construction et les conditions de financement des promoteurs et des ménages, fragilisant davantage les perspectives de reprise du marché du neuf promoteur. Sans inflexion significative de l'offre, le déséquilibre entre besoins et capacité de production risque de s'accentuer au cours des prochaines décennies.
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