Crise sanitaire : quels impacts sur les investissements immobiliers ?

Quel bilan peut-on faire de ce début d’année 2020 sur l’immobilier résidentiel ? Quelles sont les perspectives de marché au 2nd semestre ?

En dépit de la digitalisation de nombreux process (visites virtuelles, signature électronique des actes notariés, etc.), le confinement a stoppé l’activité immobilière :

- dans le neuf, les chantiers ont été arrêtés le temps de mettre en place les mesures sanitaires permettant d’accompagner la reprise des travaux, la délivrance des permis de construire s’est faite au compte-goutte (dans un contexte d’année électorale jamais propice par ailleurs) et les réservations ont reculé (près de 30% des réservations au 1er trimestre 2020) ;

- dans l’ancien, l’impossibilité de faire des visites a conduit à un recul des transactions et à l’impossibilité pour la gestion locative de mettre un appartement vide en location.

Sur l’immobilité résidentiel, l’activité 2020 devrait donc être moins bonne que 2019, année record. Si le volume de transactions restait très important en juin 2020, le retard accumulé entre mars et mai ne devrait pas pouvoir être rattrapé, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf et toucher autant l’immobilier collectif que la maison individuelle :

- dans le neuf, il y aura moins de choix pour les acquéreurs en 2020, sans qu’on puisse pour autant parler de pénurie. À fin mai, il y avait encore 80 000 logements neufs en vente.

- dans l’ancien, le président de la FNAIM indique que la baisse de transactions en 2020 devrait être de l’ordre de 25% à 30%. Cela étant et avec près de 800 000 transactions, l’année 2020 resterait néanmoins une « bonne » année, comparable à 2016.

Après l’arrêt de l’activité immobilière sur le résidentiel pendant le confinement, on a constaté un redémarrage très fort de l’activité post confinent. La poursuite de cette dynamique dépendra de 3 facteurs déterminants :

- Les pouvoirs publics : dans quelle mesure l’Etat va-t-il supporter le secteur immobilier dans une conjoncture où d’autres pans de l’économie vont également être à soutenir ?

- La confiance des ménages : à la veille d’un impact économique annoncé, quel sera à court/moyen terme le regard des français sur l’immobilier ? L’appétence actuellement observée pour la pierre va-t-elle perdurer ?

- Les taux d’intérêt et la financiarisation des projets : la légère hausse des taux de crédit pourrait impacter la solvabilité des ménages. Néanmoins ces taux restent très bas et il semble difficile d’imaginer une forte remontée des taux directeurs de la BCE si la volonté est de maintenir le pouvoir d’achat des ménages. En revanche, quel va être le positionnement des banques en termes de politique d’octroi de crédits ?

 

 

La pierre reste-t-elle une valeur refuge dans le contexte actuel ?

Il y a tout lieu de penser que l’immobilier va rester dans les mois à venir une valeur refuge. C’est un investissement financier qui apparaît sécurisé face à des places financières qui risquent d’être chahutées sous l’impact d’une crise économique à venir.

L’appétit des investisseurs pour différentes classes d’actifs ne se dément pas, comme pour les bureaux parisiens, par exemple.

Le logement reste une cause nationale : tout gouvernement dans le passé a soutenu une politique d’aide au logement, les dispositifs incitatifs continuent de renforcer l’intérêt des investisseurs pour la pierre.

 

 

Qu’en est-il des prix ?

Sur le marché du résidentiel, les prix actuels respectent la loi de l’offre et de la demande et résultent donc de la combinaison des facteurs suivants : le faible stock à l’offre, les taux d’intérêt bas, la forte demande des particuliers, les mesures gouvernementales incitatives, etc.

La rareté des biens, que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, face à une demande forte des particuliers, laisse à ce jour peu de place à une hypothétique baisse des prix. Les premières données post confinement tendent même à prouver le contraire : la valeur des logements augmenterait même légèrement sur le 1er semestre 2020 (+ 3,1 % pour les appartements et + 2,3 % pour les maisons*).

L’impact sur les prix reste à ce stade encore difficilement prévisible. En tout début de déconfinement, la moitié des français pensait que les prix allaient baisser, ils n’étaient plus qu’un tiers à la mi-juin**. 

 

Et au niveau de l’immobilier d’entreprise ?

Le marché est à considérer sous deux angles : l’investissement et le locatif.

S’agissant de l’investissement, on constate que la demande est toujours très forte, les grandes foncières ont continué à saisir des opportunités même pendant la période de confinement.
Si les volumes sont en baisse par rapport à 2019, il est important de souligner que les niveaux de l’exercice passé étaient records (37 milliards). Les 11 milliards d’euros investis au cours du 1er semestre 2020 sont supérieurs de près d’1/3 à la moyenne des 1ers semestres des 10 dernières années***, et on peut estimer que le reste de l’année devrait être dynamique, permettant d’atteindre plus de 20 milliards d’euros.
La part des investisseurs français – OPCI/SCPI et assureurs – est devenue très majoritaire, 60%, sur le 1er semestre 2020, celle des étrangers s’étant effondrée.

Du point de vue locatif, la rentrée de septembre sera très importante pour avoir une idée plus précise de la reprise réelle de ce marché.

 

 

 

Quelles sont les nouvelles tendances de vie au travail ?

La crise Covid-19 nous pousse nécessairement à repenser nos organisations et nos tendances de vie au travail. Les préoccupations écologiques et sanitaires qui occupaient une place déjà importante dans les réflexions des chefs d’entreprise (impact carbone, qualité de l’air et qualité de vie au travail) sont renforcées. Le confinement à montré que le télétravail était possible, même sur des activités qui semblaient, avant crise, peu concernées.

Au-delà du fait de pouvoir être proposé à un nombre plus important de collaborateurs, le télétravail a démontré de nombreux avantages (réduction du temps passé dans les transports, continuité d’activité partout, etc.) et a convaincu certains parmi les plus réfractaires. Si le télétravail s’avère une composante inévitable dans les choix d’organisation des dirigeants, il présente également des freins qui laissent penser qu’il ne peut pas être la norme.

Beaucoup de salariés reconnaissent que le télétravail à 100% conduit à une baisse de concentration et de productivité, qu’il fait perdre les « à-côtés du bureau » essentiels au lien social. On devrait donc assister à un mix télétravail / présentiel dont le barycentre n’est pas encore déterminé.

L’immobilier de bureau avait déjà fortement évolué ces dernières années avec le boom du flex office. L’offre de services, la divisibilité et le potentiel de réversibilité des espaces feront probablement partie des critères primordiaux dans le choix des entreprises. La création d’espaces de coworking devrait également s’accélérer. La tendance est à un recentrage des localisations des entreprises sur les hubs de transport en commun, à proximité du domicile de leurs collaborateurs, dans des immeubles neufs ou restructurés, dans des quartiers offrant commerces et services de proximité.

 

Suite à cette crise sanitaire, quelles sont les perspectives de Crédit Agricole Immobilier sur l’immobilier urbain ?

La prise en compte des défis sociétaux était au cœur de nos réflexions avant la crise et on s’inscrivait déjà pleinement dans la raison d’être du Groupe. Nous avions par exemple fait émerger ces dernières années deux concepts : la « nature en ville », des projets d’agriculture urbaine, et « Homdyssée », des logements évolutifs.

 

 

Nous souhaitons aller plus loin notamment sur :

- la ville inclusive et l’aménagement durable des territoires avec l’objectif de rendre la ville plus désirable ;

- l’accès au logement pour tous et le bien vieillir à domicile ;

- la réaction à l’urgence environnementale en amplifiant nos actions :
o déploiement de la démarche Nature en ville sur l’ensemble de nos programmes, qu’ils soient résidentiels, tertiaires ou en exploitation ;
o la construction de bâtiments dits « vertueux », l’utilisation des éco-matériaux tels que le chanvre, dans un éco quartier à Melun ;
o l’accompagnement des propriétaires et occupants sur les sujets de certification et de bon usage des bâtiments ;
o Une réflexion sur le développement des filières « propres » (ex : le bois) pourrait s’enclencher pour permettre au Groupe de se différencier encore davantage en matière d’éco-responsabilité ;

- la prise en compte de l’évolution des usages et des modes de consommation (les nouveaux modes de travail, l’habitat inclusif, le co-living, le logement évolutif…).

Tous ces défis font évoluer nos manières de penser et de concevoir nos projets immobiliers. Ils nous encouragent à travailler de manière encore plus collective pour réaliser des projets durables.
Réussir à créer une filière immobilière au sein du Groupe, amplifier nos travaux en synergie sur ces sujets, nous permettrait d’actionner pleinement tous les leviers de différenciation, de création de valeur additionnelle permettant de démontrer que sur le domaine immobilier aussi nous agissons durablement pour l’intérêt de nos clients et de la société.

 

*Etude Century 21

**Etude SeLoger et sondage OpinionWay

***Knight Frank

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Les cycles du marché de l’immobilier en France, ces 30 dernières années