Immobilier résidentiel en Italie : 2023, la fin d’un cycle
En 2023, le marché immobilier résidentiel italien est entré dans une phase de transition, après la parenthèse des deux années post-Covid. La forte récupération de l’activité après la pandémie, l’excès d’épargne accumulé pendant cette période et l’environnement de taux encore favorable ont dopé la croissance les ventes de logements qui ont atteint des niveaux inégalés depuis 2006.
L’érosion du revenu disponible des ménages et le resserrement des conditions monétaires sont venus mettre un terme à ce cycle. Les premiers effets de la politique monétaire restrictive de la Banque centrale européenne (BCE) ont commencé à se matérialiser au début de l’année.
Les transactions immobilières ont ainsi reculé de 8% sur un an au premier trimestre et la production trimestrielle de crédit s’est repliée de 5,8% au cours de la même période, et de 26,3% pour les purs nouveaux crédits (hors renégociations). Face à la hausse des coûts de financement, les ménages ont arbitré en faveur des prêts à taux fixes plus favorables et la part des transactions financées à crédit a eu tendance à baisser au premier trimestre.
Le resserrement des conditions d’octroi devrait également contraindre, voire exclure, certaines catégories de ménages jugées plus risquées. La hausse des coûts de financement devrait néanmoins être partiellement compensée par la hausse relative des revenus réels induite par le ralentissement de l’inflation. En 2023, la croissance italienne devrait ralentir par rapport à 2022, mais cette baisse reste contenue au regard du double choc qu’a traversé le pays. Le marché du travail reste encore dynamique même s’il montre des signes d’essoufflement. Bien que la combinaison de ces facteurs entraînent une baisse des ventes de logements en 2023, ces dernières se maintiendraient à un niveau nettement supérieur aux moyennes historiques.
Le ralentissement de la demande devrait également conduire à une modération des prix immobiliers, en particulier dans l’ancien. Les caractéristiques structurelles du secteur immobilier italien composé principalement d’acheteurs de résidences principales avec un recours partiel au crédit immobilier devraient jouer un rôle d’amortisseur pendant cette période en atténuant l’impact négatif de la dégradation des conditions économiques et financières. Les perspectives devraient cependant davantage se dégrader en 2024 à mesure que la politique monétaire prendrait pleinement effet et que les facteurs de soutien à la demande s’affaibliraient.
Le risque d’une crise immobilière, comme en 2010-2015, reste cependant peu probable. Les fondamentaux de l’économie italienne sont plus robustes, l’endettement des ménages, même s’il a crû sur la période récente, reste bas comparativement à d’autres pays européens et le risque de défaut sur les crédits habitat semble contenu.
Pour en savoir plus, consultez notre publication « Italie – Immobilier résidentiel : 2023, la fin d'un cycle» du 12 septembre
Farouz Lemosle et Sofia Tozy